Стоит ли брать долгосрочный кредит под залог жилья или ипотеку – вопрос, который задают себе многие. Конечно, лучше купить жилье, не залезая в многолетнее бремя долга и не переплачивая. Но немало ситуаций, когда на это стоит отважиться. Да и в целом в Чехии сегодня довольно благоприятный момент для приобретения недвижимости в кредит.

Самое главное – чрезвычайная привлекательность ипотечных кредитов в Чехии из-за низких ставок: 4-5% годовых. В сравнении с 12-15% в России это существенный довод отправиться в банк. Второе обстоятельство в пользу ипотеки – неминуемый рост цен недвижимости.

Однако скачков не будет, сходится во мнении большинство аналитиков, этому будет способствовать отмена льготной ставки НДС на строительство жилья и льгот по подоходному налогу в связи с приобретением жилья на ипотеку. С учетом несомненного будущего роста, как ставок, так и цен жилья, брать ипотеку имеет смысл именно сейчас.

Попробуем ответить на наиболее часто возникающие вопросы в связи с этим.

Имеется ли возможность получения ипотечного кредита в Чехии иностранцем? Как относиться к рекламе в русскоязычной чешской прессе, «гарантирующей без проблем получение ипотечного кредита»?

Если вы – иностранец (не из ЕС, без кредитной истории, без стабильного дохода в ЧР и без постоянного местожительства в стране), то приходить с улицы в банк и просить ипотеку (хотя бы и на свою зарегистрированную в Чехии фирму), – дело практически безнадежное. Другое дело, если вы покупаете недвижимость, и сам продавец, как заинтересованное лицо, обеспечивает вам получение кредита. Интерес продавца при этом двойной – собственно продажа и выступление в роли ипотечного маклера, получающего от банка вознаграждение за каждого клиента.

Каковы будут ежемесячные платежи в счет погашения ипотеки? В среднем, 6-7 тысяч чешских крон из расчета кредита в миллион крон, взятого на 20 лет. Соответственно, при двухмиллионном кредите вдвое больше и т.д. Отсюда вывод: если вы не располагаете средствами на покупку жилья без помощи ипотеки, снимаете квартиру и ежемесячно платите за нее 12-14 тысяч крон, то вам имеет смысл взять ипотечный кредит на два миллиона. Да, в конечном итоге вы переплатите за жилье, но, во-первых, другого выхода нет, во-вторых, ваши регулярные расходы на жилье не вырастут, из семейного бюджета будут уходить те же деньги, однако уже на свое жилье.

На сколько дороже обходится жилье, приобретаемое посредством ипотеки? Однозначного ответа нет, все зависит от каждого конкретного случая, но в среднем вам придется заплатить в полтора раза дороже, чем при покупке без ипотеки. Помимо выплаты в счет погашения кредита с процентами, следует учитывать и платежи банку за оформление кредита (около одного процента от суммы кредита, обычно 0,8%), ведение кредитного счета (обычно 150 крон в месяц) и обычного счета (30 крон в месяц), страховые взносы.

Какой период фиксированной ставки выбрать? Размер платежей зависит и от того, на какой период вами выбрана фиксированная ставка. Обычно банки предлагают год, три года и пять лет. Но почти половина банков согласна и на 15 лет. Чем больше срок, тем выше ставка. Выходит, самое выгодное предложение – фиксировать ставку на один год? Не всегда. Год назад ставки в Чехии были буквально на дне, ниже некуда. Закономерен рост ставок в последующие годы. Сколько лет он будет продолжаться, не осмелится прогнозировать никто. Но то, что в ближайшие 3-5 лет ставки снизятся, маловероятно. Поэтому желательно сегодня брать кредит со сроком фиксирования ставки хотя бы на этот период.

Как повлияет на ставки ипотек введение в Чехии евро? В 2012-2013 гг., хочет – не хочет, но Чехия войдет в т.н. еврозону, присоединяясь к странам, где введена единая евровалюта – евро. По опыту других стран это приведет к некоторому подорожанию жизни – росту цен, процентных и кредитных ставок.

Можно ли погасить кредит раньше? Если вдруг вы получили наследство или выиграли в лотерею, то не спешите в банк погашать остаток кредита. Следует дождаться окончания очередного периода фиксированной ставки. Иначе вам начислят пеню за упущенную прибыль банка, которая может составлять 5% с остатка по кредиту за каждый год до конца периода.

Чем дольше, тем выгоднее? Выгоднее ли брать кредит, скажем, на срок свыше 20 лет? С учетом общих произведенных платежей – в счет погашения кредита и сопутствующих – приобретение недвижимости таким способом менее эффективно.

В сокращении. Полный текст статьи в очередном номере журнала на русском языке «Чешский Дом»