На ипотечном рынке любой страны может сложиться ситуация, похожая на то, что сейчас происходит в США из-за чрезмерного количества рисковых ипотек и неспособности клиентов погашать кредиты. Если кредитные ставки растут, а цены на рынке недвижимости застыли или падают, может сложиться положение, когда выплачивать ипотеку станет бессмысленным.

По оценкам аналитиков, похожая ситуация вполне может сложиться и на российском ипотечном рынке. Как отмечает директор отдела продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош, лояльность российских банков последнее время переходит все мыслимые и немыслимые границы. Конкуренция заставляет пренебрегать должной оценкой клиентов. Сегодня легко получить заем на основании липовых справок. Кроме того, на рынке появляются сверхлояльные программы типа ипотеки без первоначального взноса или вообще без подтверждения дохода.

Другие специалисты более оптимистичны. По мнению зампреда Москоммерцбанка А. Сагдиева, в ближайшее время кризиса на ипотечном рынке России не предвидится: «В США займы выдавались с дисконтом 100-120%. Когда цены на недвижимость стали резко падать и пошла волна неплатежей, банкам было просто нечем покрыть издержки». Российские кредитные организации выдают займы с дисконтом, не превышающим 70%. На покрытие издержек, соответственно, остается 30%. «Даже при стагнирующих ценах на недвижимость говорить о кризисе рано», – считает Асхат Сагдиев.

В Чехии пока такого не предвидится: цены здесь еще заметно отстают от среднего уровня ЕС, а покупательная способность населения стабильно растет. Однако настораживают некоторые подобные американским черты: все активнее банки привечают клиентов с доходами ниже среднего, все чаще поговаривают о завышенных ценах жилья (в отдельных регионах Чехии цены ежегодно растут на треть), неуклонно растут процентные ставки – Чешский национальный банк только что дважды повысил основную ставку, в целом на 0,5 процентного пункта. В Чехии ипотеки выплачивают 300 тысяч человек, однако только за первое полугодие 2007 г. уже выдано новых кредитов на рекордных 74,5 миллиарда крон.

Но если ипотечному рынку Чехии и суждено рухнуть, то по иным причинам, чем в Америке. На падение цен недвижимости здесь могут повлиять такие факторы, как дальнейший рост процентных ставок, который заметно увеличит размер выплат тем, у кого фиксированные платежи установлены на короткий период. Многие сегодня покупают жилье не для проживания, а как вклад капитала, то есть со спекулятивными целями. Это содействует подогреву цен. Высокие ставки плюс высокие цены жилья плюс относительно низкая покупательная способность населения – при совпадении всех этих векторов возможно снижение спроса на жилье, а значит – падение цен.

Пока ситуация не настолько серьезна, считает, например, Павел Кун (отдел ипотек сбербанка Česká spořitelnа, лидера ипотечного рынка Чехии). Главный довод – явное отставание чешских цен от уровня Евросоюза. К тому же, спекулянтов на чешском рынке ипотек несравненно меньше, чем в США. Нынешний рост цен жилья, обгоняющий прирост доходов населения, определяют не они, а объективные факторы, например, более дорогие строительные материалы, ожидание повышения ставки НДС. Американский урок явно отрезвит конкурентную горячку погони банков за клиентами. Сегодня в Чехии проблемы с погашением ипотеки настают в одном случае из ста. Оптимизм внушают и благоприятные показатели роста чешской экономики, ведущие к росту доходов населения.

Из доклада Чешского национального банка (ЧНБ) о финансовой стабильности страны за 2006 г. видно, что разрыв между стоимостью жилья и уровнем зарплаты даже в самом богатом городе Чехии – Праге – втрое больше, чем, например, в Берлине, Вене или Гамбурге. В абсолютных ценах недвижимость в Австрии или Германии не намного дороже чешской. Однако пражанину гораздо труднее справиться с погашением ипотеки, чем австрийцу или немцу.

В 2006 году цены в Праге росли намного быстрее зарплаты, разрыв приблизился к уровню конца 2003 г., когда цены стремительно рванулись вверх в ожидании вступления страны в Евросоюз. Особенно быстро растут цены в Праге. На конец 2005 г., например, в целом по стране среднюю квартиру (68 кв. м) еще можно было купить за четыре годовых зарплаты, а в столице – уже за десять зарплат. В Праге цены на жилье растут на 24,3% в год. ЧНБ полагает, что в этом таится угроза раздувания ценового пузыря, который, как известно, когда-нибудь, да лопнет. Вместе с тем, соотношение цена жилья / зарплата в Чехии пока еще намного ниже, чем в Испании или Франции. Квартира в Праге дешевле такой же, но в Риме, наполовину, в Мадриде или Париже – вчетверо.

В тех регионах Чехии, куда приходят крупные иностранные инвесторы – транснациональные концерны, создающие предприятия и образующие тысячи рабочих мест (напр., гор. Злин, Северная Моравия), жилье только за 2006 г. стало дороже на 15-25%. Здесь опасаться нечего, этот процесс ЧНБ считает естественным. В сравнении с иными странами ЕС темпы роста цен жилья в Чехии не слишком быстрые. Поэтому бояться кризиса на рынке ипотек Чехии пока оснований нет.

По заказу журнала на русском языке «Чешский Дом». Полный текст статьи – в очередном номере журнала.