Проблематика форм собственности интересует в первую очередь предпринимателя, решившего вести бизнес в Чехии, инвестора, вкладывающего средства в чешские предприятия, ценные бумаги или недвижимость, да и рядового человека, если он решает приобрести, например, жилье. Как разобраться в разных формах собственности, можно ли взять ипотечный кредит под залог кооперативной квартиры и чем грозит «покупка» квартиры путем вступления в ООО жилого дома или выкупа права найма?

Формы юридических лиц

В каких правовых формах, напрямую зависящих от отношений собственности, чаще всего выступают чешские юридические лица? Обычно предприниматель или группа партнеров решает вступить на путь бизнеса, учредив общество с ограниченной ответственностью – ООО.

По-чешски – s.r.o. или společnost s ručeným omezením, причем эта аббревиатура может применяться по-разному: просто s.r.o. или spol. s r.o., что, в общем-то, одно и то же. Вторая наиболее частая форма – акционерное общество – АО (по-чешски a.s. – akciová společnost). Между этими формами много общего, но есть и принципиальные отличия. Это – тема особого разговора, сегодня остановимся на основных формах собственности на жилье.

Кто истинный владелец жилья?

Особо внимательно следует вникать в статус собственника объекта недвижимости, который вы присмотрели для приобретения. В чем различия, скажем, между такими понятиями, как bytové družstvo (в сокращении – BD или DR), společenství vlastníků jednotek – SVJ) или s.r.o., с которыми столкнется каждый при просмотре предложений агентств по продаже недвижимости? А что же частная собственность в ее «чистом виде» – физического лица (osobní vlastnictví – OV).

Ясно, что человек, проживающий по договору найма в квартире, принадлежащей государству в лице города или поселка, предприятию или частному владельцу, не имеет никакого права ею распоряжаться, в крайнем случае, может совершить обмен с согласия хозяина.

Несмотря на это объявлениями о «продаже» (понимай: переводе) договора найма» пестрят газеты и Интернет. Особенно много их стало появляться в канун и после принятия нынешнего закона об отмене института так называемой «регулированной квартплаты». Такие предложения – чистая фикция и тот, кто польстится на их заманчивые условия, считай, потерял свои деньги.

В основном, все остальное жилье (не государственное и не ведомственное) принадлежит трем категориям собственников: обществам с ограниченной ответственностью (ООО или s.r.o.), жилищным кооперативам (bytové družstvo) и частным владельцам жилья, как правило, объединенным в содружества собственников квартир (společenství vlastníků jednotek – SVJ).

До сих пор некоторые участники такого ООО или члены кооператива (вернее, владельцы пая или доли в кооперативе), особенно старшего возраста, не совсем ясно представляют ограниченность своего права распоряжаться квартирой, и это стоит учитывать в переговорах по сделке купли-продажи.

Если владелец дома ООО

Общества с ограниченной ответственностью, о которых мы здесь говорим, в основном возникали в начальный период приватизации государственного жилого фонда, когда слова «частная собственность» еще не были в таком почете, как в наше время. ООО при этом создавались не для получения прибыли, как в обычном бизнесе, а лишь для упрощения процесса приватизации всего дома и его содержания.

При этом каждый обладатель права на проживание в квартире вносился в список участников ООО, но, естественно, не получал при этом права самолично распоряжаться квартирой, вплоть до ее продажи. Для этого требовалось (и требуется сегодня) согласие каждого участника. Вот почему порой так привлекательны цены в иных предложениях (ниже рыночных на 15-20%) – квартира принадлежит не тому, кто проживает в ней и дает объявление о продаже, а ООО, участником которого он является.

При этом процедура оформления сделки усложняется. Необходимо получить личное письменное согласие каждого участника ООО, а их может быть несколько десятков, причем каждый из них обладает приоритетным правом на выкуп такой квартиры, или согласие общего собрания участников ООО.

Такую квартиру, естественно, нельзя дать в залог при получении ипотечного или иного кредита, а также сдать ее в аренду без согласия ее законного владельца в лице ООО.

Текущей деятельностью ООО руководит управляющий делами (jednatel). Со временем все убедились, что такая форма собственности в отношении приватизированного жилья не совсем удачна именно из-за своей административной неуклюжести. Поэтому сегодня все чаще проходит этап «вторичной приватизации» с выходом каждого участника из ООО со своей долей в виде квартиры.

Кооператив дешевле и проще, но…

Гораздо чаще вышеописанных ООО можно встретить предложения по продаже кооперативного жилья. По статистике это наиболее распространенная до сих пор форма собственности жилья в Чехии. Фактически, член такого кооператива – квартиросъемщик с закрепленным за ним правом проживать в квартире. Владельцем всего дома и каждой квартиры в отдельности является кооператив. Ситуация очень схожа с ООО. Только вместо управляющего делами руководящим органом является правление и его председатель, высшим органом – общее собрание членом кооператива.

И в этом случае член кооператива не вправе самолично распоряжаться квартирой: продать, подарить, дать в залог, в большинстве случаев и сдать в аренду (зависит от устава). Уступить или продать можно не квартиру, а лишь свою долю в кооперативе, что и является обычно заменой процедуры обычной продажи квартиры.

При этом покупатель оплачивает только за долю, которая может стоить 10-20 тысяч крон, а рыночная стоимость квартиры оплачивается в личном порядке. Если вы иностранец, не имеющий разрешения на постоянное проживание в стране, то, естественно, приобретаете жилье на свою чешскую фирму.

В этом случае доля в кооперативе может быть переведена на вашу фирму. При переводе доли по закону не требуется получение согласия правления кооператива, но, понятно, за его спиной сделку оформлять не стоит, необходимо поставить правление об этом в известность. Именно с момента вручения текста договора о переводе доли правлению такой договор вступает в законную силу.

Стоит знать, что при переводе доли в кооперативе на покупателя переходят не только права, но и обязанности, и задолженности продавца, если это не оговорено особо в договоре. В том числе и выплата денежного взноса в счет своей доли (anuita). Даже если этот взнос был полностью выплачен, цена кооперативной квартиры обычно на 10% ниже, чем квартиры в частной собственности.

далее:

Жилье в частной собственности

Продам квартиру вместе с фирмой

По заказу журнала «Чешский Дом», посвященному рынку недвижимости Чехии. Полный текст статьи читайте в очередном номере печатной версии журнала.