Отмена льготной ставки НДС на строительство жилья, ликвидация института так называемой регулированной квартирной платы, новый закон о строительстве - все это на фоне экономических успехов страны и близящихся парламентских выборов определяет актуальные тенденции на чешском рынке недвижимости.

За последние несколько месяцев Прага как равноправный член Европейского союза не раз грозила правом вето: по поводу либерализации общеевропейского рынка услуг, сохранения льготной ставки НДС на строительство жилья, начиная с 2008 года. Но всегда в последний момент до крайней меры не доходило.

Народу объясняли, что, мол, не очень-то и нужно, ничего страшного не происходит (в преддверии парламентских выборов ой как важно не потерять лица). Например, возьмем, да и объявим чуть ли не все новое жилье «социальным», ведь на его строительство государство предоставляет гражданам налоговые и кредитные льготы. Речь идет о домах площадью до 150 квадратных метров и квартирах до 90 метров.

Однако каждому ясно, социальное жилье – это жилье, строящееся в рамках социальной поддержки малоимущих слоев населения. В таком случае придется все чешское население объявить малоимущим. Может, это и так, оценка – дело хозяйское и относительное, но в Брюсселе вряд ли поверят. Сейчас, понятно, там молчат: дай-то, Боже, вообще сохранить шаткое общеевропейское равновесие: бюджет на следующие годы под вопросом, евроконституция провалилась, общая валюта евро все больше критикуется…

Но что будет потом? Обычно центральные органы Евросоюза такие уловки не прощают, добиваясь равных правовых норм для всех стран-членов ЕС и наказывая непослушных штрафами.

И дело не только в щепетильности брюссельских чиновников. По своей сути идея сохранения налоговых льгот таким способом достаточно наивна. По утверждению министра финансов Богуслава Соботки, под «социальное» (в его понимании) жилье можно подвести три четверти строящегося жилья. Большинство чешских специалистов и аналитиков рынка недвижимости усмехаются: «Ой ли!». Даже если Европейская комиссия закроет глаза на подобные уловки, роста цен не миновать, полагают они.

Во-первых, абсолютно расплывчато само определение «социальное жилье» - если исходить только из лимита площади, то им, в таком случае, может считаться небольшая вилла в авангардистском стиле стоимостью десятки миллионов крон, но и сборный домик за миллион-полтора.

Во-вторых, невозможно в одном и том же доме одни квартиры считать «социальными», а другие – нет. Весь дом нельзя будет отнести к категории «социального жилья», если площадь хотя бы одной квартиры превысит 90 квадратных метров. В этом случае и самая маленькая квартира будет оценена на 14 процентов дороже. «Где вы видели проект многоквартирного дома, состоящего сплошь из малогабаритных квартир?» - спрашивает Алеш Новотны, исполнительный директор девелоперской компании Central Group.

Следовательно, статистика ЧСУ и правительства в этом случае полностью абстрактна. Жилья, попадающего в категорию «социального» на самом деле намного меньше. Например, в той же компании Central Group на сегодня, если так считать, как требуют налоговики, такого жилья вовсе нет, несмотря на размах строительства. По мнению А. Новотного, роста цен на 14 процентов не избежать, поэтому квартира, которая сегодня стоит два миллиона крон, станет дороже на 280 тысяч, а дом, нынешняя цена которого равна три миллиона крон, будет дороже на 420 тысяч.

Другие девелоперы учитывают конкуренцию и поэтому полагают, что цены не вырастут автоматически на 14 процентов, а где-то на 5-10 процентов (компании Ecospol, Rooney & Bennet). Девелоперские компании утверждают, что сегодня более половины новых жилых домов имеют площадь более 150 метров, а средняя площадь новой квартиры - 120 метров (газета Lidove noviny, 14 марта 2006 г.).

По данным Чешского статистического управления, средняя площадь новых индивидуальных жилых домов в 2004 году была 151 квадратный метр, а квартиры в многоквартирном доме - 67 метров. По прогнозам Министерства местного развития 70 процентов новых квартир по площади меньше установленного лимита 90 метров. Значит, все в порядке? Подкорректируем проекты, чуть увеличим лоджию, удлиним гараж, передвинем стену здесь и там, назовем детскую кладовкой и никакого подорожания! Однако не получится.

Итак, как ни крути, «социальным жильем» все же придется считать, как и было всегда, то, что построено самим государством для слабых социальных слоев населения, детские дома, дома престарелых, переселенцев и т.д.

В-третьих, никто не знает, чем завершатся очередные выборы, ведь если к власти придет оппозиция, то новое правительство и вовсе может отбросить в сторону всяческие уловки в отношении НДС на строительство жилья.

В-четвертых, сегодняшние процентные ставки рекордно низки, ниже падать некуда, за последние два года чехи взяли кредитов на 100 миллиардов крон. Но застоя, как известно в мире капитала не переносят (на нем не заработаешь), поэтому если снижать ставки дальше некуда, то понемногу повышать - почему бы и нет.

Все чаще слышны предостережения: не увлекайтесь кредитами, не за горами рост процентных ставок. А это еще один камешек в огород тех, кто не верит в рост цен на недвижимость или обещает, что путем уловок можно остановить этот процесс.

И пятое, цены на строительные материалы и энергию, заработная плата строителей растут, это также отражается на цене недвижимости. Как бы там ни было, дешевле не будет, это точно. Вот почему сегодня спешат строить и покупать все, кто может, но ожидается, что пик застройки и спроса придется на 2007 год.

В сокращении. По заказу журнала на русском языке «Чешский Рай» , полный текст статьи читайте в очередном номере журнала.