Итак, позади первый год членства Чешской республики в Европейском Союзе. Оказало ли это влияние на рынок недвижимости, как изменились цены, каковы прогнозы? Вот краткий анализ.

Первое. Не оправдались прогнозы по ожидаемому скачку цен на чешскую недвижимость. Процесс сближения цен в Чехии (не только на недвижимость) со среднеевропейскими не так скор. Граждане стран ЕС не ринулись скупать оптом и в розницу дешевое жилье в Чехии. Те, кто это хотел сделать, уже купили жилье или объекты бизнеса посредством своих частных фирм, зарегистрированных как чешское юридическое лицо.

Второе. Однако теперь для граждан стран Евросоюза процедура приобретения недвижимости в Чехии значительно упростилась: достаточно заявить о своем намерении долгосрочного проживания в стране, автоматически получить на это разрешение, и можно подписывать договор покупки. Причем уже не на фирму, а на себя лично.

Этим довольно активно пользуются иностранцы, работающие в Чехии. Чем платить арендную плату за снятую квартиру, проще купить свою, можно использовать ипотечный кредит (проценты в несколько раз меньше российских). Даже если отпадет надобность проживать самому в квартире, всегда можно сдать ее в аренду, с успехом покрывая за счет этого платежи по ипотеке. В крайнем случае, продать жилье в Праге никогда проблемой не было. Тем более, хотя и понемногу, но недвижимость продолжает расти в цене. Так что, в любом случае это неплохая инвестиция.

Третье. Явно ажиотажный рост цен в канун вступления страны в Евросоюз успокоился. Большие квартиры в старых панельных домах в спальных микрорайонах подешевели на 10-15%. Малометражки, особенно в кирпичных домах и с удобным (за 15-30 минут) сообщением с центром (лучше всего у метро) продолжают пользоваться спросом, их легче всего сдать в наем.

Четвертое. Что касается новостроек, цены почти стагнируют, начинаясь от 25-27 тысяч крон за квадратный метр общей площади – уж больно активное жилищное строительство наблюдается в Чехии в последнее время. Только в 2004 году введено в эксплуатацию 36 тысяч новых квартир, что более чем на четверть больше показателя 2003 года.

Пятое. С учетом роста уровня инфляции и прироста ВВП Чешский Национальный Банк намерен в 2005 году повысить кредитные ставки, что будет не в пользу ипотек. Сегодня такими кредитами пользуются около ста тысяч человек, то есть лишь один процент населения. Однако если сегодня с учетом льгот государства по налогам ипотечный кредит выдается под 4-5 % годовых, то рост ставок станет препятствием для новых клиентов. С другой стороны, растет конкуренция среди банков, старающихся привлечь как можно больше клиентов. Следовательно, можно предполагать послабление в порядке выдачи иптечных кредитов иностранцам, не являющимся гражданами стран-членов ЕС. Прецендент уже создан – это ипотечный кредит крупнейшего банка Česká spořitelna по программе Global.

Шестое. Если недвижимость в Праге выгодное вложение денег априори, то ситуация в провинции (по чешским меркам – далее 50 километров от столицы) несколько иная. Самые богатые регионы: Центральная Чехия, Пльзенский край, Карловы Вары, Южная Чехия. Двухкомнатная квартира в панельном доме в Карловых Варах сегодня стоит в среднем 1,1 - 1,2 млн. крон (50 тыс. долларов), в городе Пльзень 800 тысяч (35 тыс. долларов). Если жилье в центре города, то высокий уровень ликвидности и постепенный рост цены гарантирован. Если дом на окраине, вряд ли это будет выгодным вложением денег с точки зрения расчета на рост цены в ближайшем будущем. Уровень безработицы в этих регионах самый низкий по стране, покупательная способность населения относительно высока, много учебных заведений. Поэтому не будет большой проблемой сдать квартиру в аренду. Недвижимость в остальных реги онах, соответственно, должна быть менее привлекательна для инвестора.

Седьмое. Парадокс: казалось бы, в бедных регионах ни о каком росте цен на жилье не может быть и речи. Однако это не так. Общий уровень жизни в Чехии растет. Сегодняшние чрезвычайно выгодные ипотечные кредиты и финансовая поддержка со стороны государства соблазнили многих, отнюдь не самых состоятельных граждан, на приобретение жилья. Цены на севере или востоке страны настолько низки, что о дальнейшем их снижении не может быть и речи. Наоборот, именно здесь они начали расти. И заметно.

Сегодня вы уже не купите 3-комнатную квартиру в Теплице (80 км от Праги) за 5-8 тысяч долларов, как несколько лет назад. Конечно, немалую лепту в это внес рост курса чешской кроны, но и без этого рост цен ощутим. Сегодня 2-комнатная квартира в панельном доме в городе Хомутов и Теплице стоит 250-260 тыс. крон (11 тыс. долларов), в Мосте и Остраве 350 тысяч, Соколове 500 тысяч. Прогноз: цены на такое жилье будут расти на 5-11% в год.

Восьмое. На динамику местных цен оказывает значительное влияние приход долгосрочных инвесторов, создающих новые рабочие места и гарантирующих стабильную и относительно высокую зарплату. Пример – строительство автомобильного завода в Колине (60 км от Праги) японско-французским концерном Toyota Peugeot Citroen. Еще пару лет назад цены на жилье здесь не отличались от средних по стране. Иное дело сегодня, когда с конвейера пошли новые легковые автомобили, предназначенные для стран Западной Европы. Цены резко пошли вверх. Так что, следите за иностранными инвестициями в Чехии.

С учетом всего вышесказанного, вывод: явно выраженного роста цен пока не предвидится. Многие потенциальные покупатели выжидают лучших времен в надежде на некоторое снижение цен. Большинство аналитиков сходятся в том, что жилье в центре Праги, других крупных городов и курортов останется привлекательным и будет понемногу расти в цене. Стагнирование цен ожидается на квартиры в домах-новостройках, некоторое снижение не исключено в старой панельной застройке на окраинах городов.

И в заключение небольшой список с указанием средних цен на стандартную 2-комнатную квартиру (2+1, 56 кв. м общей площади) в панельной застройке в различных городах Чехии:

Praha – 1,5 млн. крон, Brno – 1,2 млн., Hradec Králové – 1,15 млн., Karlovy Vary – 1,1 млн., Kolín – 1,0 млн., Zlín – 850 тысяч крон, Benešov – 690, Chrudim – 680, Klatovy – 640, Opava и Cheb – 620, Sokolov – 520, Ostrava и Karviná – 450, Bruntál – 360, Děčín – 350, Chomutov – 260, Teplice – 240 тысяч крон.
Напомним, что сегодняшний курс чешской кроны к американскому доллару равен 23,3 CZK/USD.

Полный комплекс услуг по сделкам с недвижимостью, включая услуги риэлторской фирмы и чешского адвоката, принятие денег на нотариальное хранение на период оформления сделки, переводы на русский язык переговоров и текстов договоров, юридическое сопровождение сделки и регистрации юридического лица (при необходимости) – в цене предлагаемых нами объектов. 7 лет работы на чешском рынке недвижимости.

Вопросы, уточнения